Реклама на сайте (разместить):



Реклама и пожертвования позволяют нам быть независимыми!

О гостиничном бизнесе в Москве

Материал из Викизнание
Перейти к: навигация, поиск

Последние годы на рынке гостиничной недвижимости в Москве наблюдается настоящий подъём. По средним подсчетам , увеличение стоимости номеров доходит до 35% за год, а загрузка гостиниц находится на уровне около 70%, что значительно превышает показатели стран Европы и Азии. Такая ситуация говорит о дефиците существующем в этом секторе недвижимости, а также о перспективах для привлечения и приумножения инвестиций. И вот что интересно, российские инвесторы совсем не торопятся вкладывать инвестиции в гостиничное строительство. Согласно официальной статистике, на сегодняшний день в Москве насчитывается 185 гостиниц на 45 тыс. номеров и 70 тыс. мест. Много это или мало - вопрос интересный. Прежде чем делать окончательные выводы, давайте разобрёмся, что представляют собой эти гостиницы. Примерно 30 предприятий на 10000 номеров, составляющие 15% общего числа гостиниц в столице, являются отелями категории люкс, т.е., четырех- или пятизвездочными гостиницами. Стоимость номера в них начинается от 9000 рублей в сутки. Специалисты считают, что только эти гостиницы соответствуют понятию Люкс. Такими отелями как правило управляют международные гостиничные сети: Мариотт, Кемпински, Рэдиссон, Холидей Инн, Хайатт и др. Несколько проектов были осуществлены Российскими компаниями: например Новотель-Новослободская, отель Татьяна. В 2006 году открылся отель Empire, находящийся под управлением компании Гелиопарк. Состав остальных гостиниц очень разнообразен. Большую часть из них традиционно причисляют к разряду "Советских" заведений, в основном построенных в период с 1955 по 1985. В эту категорию входитят десятки объектов наиболее популярной в Москве трехзвездочной категории, со стоимостью номера от 1500 до 4500 рублей. Наибольшей популярностью у интуристов пользуются гостиницы Космос и Измайлово, известны также гостиницы Заря, Рус-отель, Ирбис. Дефицит, существующий в этом секторе рынка, усилился после сноса России, пожалуй самой крупной гостиницы в Москве, а также Интуриста, на месте которого открыли отель Ритц Карлтон пятизвездочной категории. Та же судьба, ожидает и снесенную гостиницу Минск, вместо которой появится пятизвездочный элитный отель. В число забытых официальной статистикой гостиниц входят некоторые отели довольно высоких категорий, не прошедшие сертификацию, и множество дешевых 500-1500 рублей, имеющих высокую заполняемость: Алтай, Арктика, Байкал, Восток, Восход, Владыкино, Золотой колос, Крылатское, Металлург, Нефтяник, Турист и т.д. Из выше сказанного можно сделать вывод о том, что на современном гостиничном рынке Москвы отсутствует статистика и единая классификация гостиниц, что вызывает затруднения, в том числе и у гостей. Иностранец, оплативший услуги пятизвездочного отеля, рискует оказаться в гостинице, которая по своему качеству приближается к четырех, а то и трехзвездочному европейскому отелю. В чем же причина недоразумения? Сертификация гостиниц в России осуществляется на добровольных началах, в настоящее время действует распоряжение правительства РФ N 1004-р от 15 июня 2005 года, касающееся введения в действие системы классификации гостиниц и других средств размещения. На основании данного распоряжения существует добровольная классификация гостиниц. В Москве сертифицировано всего 15 гостиниц, что составляет менее 10% общего числа гостиниц города, Российская система классификации учитывает практически все основные параметры гостиницы и включает высокие требования на соответствие заявленному гостиницей уровню звездности. При разработке системы классификации учитывались рекомендации UNWТО, мировой опыт, а также имеющийся в нашей стране опыт стандартизации в этой сфере. Но к чему огорчаатся, ведь гостиничные стандарты отсутствуют не только в России. В Европе каждая страна по-своему оценивает уровень обслуживания гостиниц. Правда, большей частью европейских заведений управляют крупные и узнаваемые управляющие компании, поэтому они все в основном соответствуют стандартам. У нас в России иначе. В основном звездность гостиницы определяется местоположением. Внутри Садового кольца отель средней категории экономически мало эффективен, поэтому в центре расположились самые дорогое отели. В результате значительная часть гостиниц мало соответствует заявленным звёздам, а отели средней категории, по большей части находящиеся в пределах ТТК и МКАД, не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос. Сегодня правительство Москвы реализует программы, направленных на увеличение номерного фонда столицы. В соответствии с "Генеральной схемой размещения гостиниц в городе Москве до 2010 года" в Москве построят примерно 62000 номеров. Хотя намечено, что количество новых отелей будет увеличиваться год от года, темпы строительства пока невысокие. Какие проекты ждут своего осуществления? По планам до 2010 года в пределах Садового кольца должно открыться более десятка новых гостиниц. Несколько гостиниц расположатся в близи от Кремля: это проекты "Красная площадь-5", отель Four Seasons, новое здание "России", "Новотель-Гостиный двор", новое здание гостиницы "Центральная". Так же возможно будет реализовано ряд проектов, на престижных улицах Москвы, отели на улицах Тверской, Покровке и Ильинке. Суммарный размер номерного фонда в пределах Садового кольца составит более 4000 номеров. Проекты, находящиеся вне исторического центра, выглядят поскромнее. Улучшится катиегория вновь построенных гостиниц вблизи Ленинградского, Белорусского, Курского вокзалов Москвы. По проекту готовиться строительство двух новых отелей в развивающемся современномт районе Москвы - Москва-Сити. Эти гостиницы Гранд-Хайатт и Транспорт-терминал. Таким образом, общее количество номеров в новых отелях за пределами центра Москвы будет более 2400. Получается, что общее количество современных номеров,отвечающих всем требованиям гостиницного бизнеса, к 2010 году составит 6000, а это значит, что имеющийся фонд увеличится на 63%. И это только малая часть заплпнированного генеральным планом объёма. Какими будут проекты гостиниц будущего - неизвестно. Учитывая потребности и возможности гостей столицы, бизнес гостеприимства должен удовлетворять и самым взыскательным и представителям среднего класса. Трудно предусмотреть количество гостиниц. аналитики для составления прогнозов рассматривают целый ряд показателей. По мнению специалистов LuxHotel.ru oсновным фактором является загрузка гостиничного фонда. Загрузка столичных гостиниц по данным экспертов рынка, составляет около 65-75% , а в регионах гостиницы загружены на 45-50%. Для отелей Москвы не существует понятия сезонного затишья и они заполняются круглосуточно. Таким образом, показатели заполняемости гостиниц Москвы даже выше показателей некоторых гостиниц в странах с развитой индустрией туризма. По данным Российского союза туристической индустрии, несколько лет назад возросло количество приезжающих в столицу иностранных граждан. По имеющимся данным на конец 2003 года, в Москву приехало более 3500000 иностранных туристов. Предполагалось, что к 2010 году туристический поток иностранных граждан составит 10-11 миллионов человек. Но на самом деле оказалось, что количество иностранных граждан, приезжающих в Москву снизился: в 2004 году количество интуристов в столицу сократилось на 8%, а в 2005 году этот показатель снизился до 16%. В прошлом году приехавших иностранцев было ещё меньше. С чем же это связано? В большой степени подобная ситуация вызвана высокой стоимостью гостиничных номеров в Москве, нелучшим качеством обслуживания в некоторых гостиницах, нехваткой мест. Специалисты туристического бизнеса объясняют снижение потока иностранных туристов именно недостатком гостиниц. Но можно взглянуть на ситуацию и по-другому, с точки зрения владельцев отелей: будет обеспечен поток туристов - начнётся строительство новых гостиниц. В результате в решении вопроса - нерешительность с обеих сторон. Немаловажным показателем является такая отрасль как туризм. Иностранных граждан, приезжающих в Москву с деловыми визитами становиться всё больше. Подтверждением этому является отсутствие сезонных простоев в гостиницах. Большое число иностранных бизнесменов, заполняют отели в любое время года. Но для путешественников с туристическими целями Москва стала менее привлекательной. На наших глазах разрушены целые районы и кварталы старой застройки, реконструкция старых зданий происходит по новым, к сожалению иногда сомнительным технологиям. При всей красоте многих новых проектов, вызывающих любопытство и интерес наших соотечественников, облик новой Москвы вряд ли способствует интересу со стороны отдыхающих иностранцев. Московское правительство тем не менее упорно позиционирует российскую столицу как место для проведения международных выставок, спортивных состязаний, фестивалей, туристических программ и т.д. Успех этих намерений начинает вызывает сомнения. Все вышеизложенное лишь предтеча главного вопроса, интересующего потенциальных инвесторов. Если, речь идет о доходности гостиничного бизнеса, а точнее, о сроках возврата вложенных инвестиций, гостиничные объекты окупаются за 7-10 лет после ввода в эксплуатацию в зависимости от категории и инфраструктуры. Только после возврата инвестиций отели начинают приносить прибыль. При грамотно выстроенной системе продаж в течение 10-15 лет гостиница работает в основном на прибыль, и лишь после 25 лет эксплуатации появляется необходимость в дополнительных вложениях в модернизацию и ремонт. Гостиничный бизнес в Москве безусловно выгоден для тех, кто является его владельцем. Более того, есть особенности, определяющие развитие этого сектора недвижимости. Например, договор аренды нежилого помещения позволяет рассчитывать на стабильный доход т.е., дает гарантии спокойствия. Гостиничный же бизнес каждый день продается заново. Именно поэтому в гостиничном секторе принято заключать договоры на управление, а не на аренду. Согласимся, подобная специфика в конечном счете негативно влияет на сроки возврата инвестированных средств, в ближайшие годы существующие показатели окупаемости вряд ли изменятся. 7-10 лет - большой срок окупаемости или нет? Все, познается в сравнении. В настоящее время гостиничная недвижимость вряд ли способна полноценно конкурировать с офисной или складской. Её доходность не выдерживала сравнения с ростом цен на жилье, вложившись в которое инвестор имел шанс вернуть средства в течение полутора-двух лет. Для современного отечественного инвестора гостиничный сектор, с непредсказуемостью многих определяющих его развитие факторов, все еще остается малопривлекательным. Но иностранцы смотрят на дело иначе. По Европе инвестиционный цикл гостиничных проектов в среднем держится в пределах 8-12 лет. Сейчас есть несколько иностранных гостиничных операторов, которые намерены развивать свой бизнес в России. Это азиатские компании, Mandarin Oriental, Shangri-La, Raffles, Hong Kong&Shangria Company, которые пока отбирают подходящие участки. Проявляют интерес и европейцы, такие как International Hotels Group. Эта крупная международная корпорация уже осуществила некоторые гостиничные проекты и собирается реализовать ряд новых. Однако интерес иностранных управленцев сдерживают некоторые обстоятельства. Главное это отсутствие в Москве, в центральной части города, свободных от обременений земельных участков для размещения гостиниц. Если площадки есть, то они находятся в районах, где отсутствуют туристические объекты. Никто не запрещает возводить гостиницы рядом с кольцевой дорогой, но это будут мотели. Ещё причина это недостаточное количество зданий, которые возможно перестроить или реконструировать под отели. Это могут быть старые здания в центральной части города, но их придется выводить из жилого фонда и реконструировать. Тут возникает проблема быстроты возвращения средств, которые затрачены на реконструкцию или строительство. Несмотря на все сложности, гостиничный бизнес в Москве продолжает развиваться благодаря участию восточных и западных инвесторов, которые имеют возможность реализовать высокое качество строительства с последующим обслуживанием. http://www.luxhotel.ru надеется что, столица пойдет по пути туристического центра, в котором преобладают дорогие отели, расположенные в центре города, а доступные разместятся за ТТК. Вполне закономерно, что гостиничный бизнес одиним из последних начинает активно развиваться в странах с постсоветской экономикой. Так было в странах Восточной Европы, это справедливо и для России. Когда в стране стал формироваться крупный частный капитал, первые инвесторы думали о наиболее доходных рынках на тот момент, жилой и коммерческой недвижимости. Туристический рынок в послеперестроечные годы работала скорее на вывоз туристов, чем на ввоз. Как только появилась возможность свободно въезжать и выезжать из страны, многие россияне открыли для себя Турцию, Египет, Италию, Испанию, Грецию, Кипр и другие иностранные курорты. Поток иностранцев в Россию увеличивается довольно медленно из за отсутствия в стране отлаженной туристической инфраструктуры и малым числом бизнес-поездок. Тем не менее гостиничный бизнес стал привлекательным для инвестиций в течение последних 5 лет, о чем свидетельствует значительное увеличение активности на этом рынке. Но называть это "бумом" рановато. Основные инвестиции по-прежнему находятся на других, более востребованных и быстро окупаемых рынках. Если для бизнес-центров и торговых центров в Москве срок окупаемости в среднем составляет 3-6 лет, то возврат инвестиций в гостиницы происходит только через 7-9 лет. Пока на остальных рынках коммерческой недвижимости существует неудовлетворенный спрос, они будут привлекать инвесторов в первую очередь. Причина, по которой гостиничный бизнес развивается вяло, связана с необходимостью нанимать управляющую компанию для профессионального управления и обеспечения требуемую заполняемость. Компания LuxHotel.ru например решает все эти вопросы в комплексе. Выбор управляющей компании - это важный шаг, который в первую очередь определяет успешность проекта. Эффективное управление, расширение сети, все эти факторы увеличивают капитализацию, обеспечивая в дальнейшем его выгодную продажу. Появление на отечественном рынке новых международных брендов и развитие национальных управляющих компаний, конечно будет, способствовать росту интереса к строительству гостиниц со стороны инвесторов. Если Вы хотите быть собственником, либо приобрести долю отеля в центре Москвы то Вам http://www.luxhotel.ru/bizplan. Сегодня многие пользуются арендой квартир посуточно. Это направление в работе с недвижимостью появилось как альтернатива бронирования номеров в гостиницах. Ранее снимали квартиры на короткие сроки из-за нехватки и дороговизны гостиничных номеров. Сейчас гораздо удобнее на время деловой или туристической поездки в Москву арендовать квартиру в центре или рядом с метро, чем снимать дешёвый гостиничный номер где-то в удалённом районе, да и проживать квартире комфортнее. Посуточная аренда квартир, как направление бизнеса гостеприимства, претерпевает изменения. Отработаны схемы бронирования и оформления гостей, да и увеличившееся число предлагаемых квартир, заставляет собственников и менеджеров управляющих компаний задуматься о привлекательности работы именно с ними. Если квартиры с арендой посуточно – альтернатива гостиницам, то мы - http://www.luxhotel.ru, возьмём на себя смелость первыми классифицировать такие квартиры, определим критерии «звёздности». Интересно, а как классифицируются гостиницы. Многие туристы знают, что 4-звёздочный отель лучше, чем 3-звёздочный, а люкс – ещё краше. Каким же образом определяется категория гостиниц и гостиничных номеров? Наиболее распространенной системой классификации гостиниц является система, принятая во Франции – это разделение отелей по шести категориям, пять из которых определяется по звёздам (*, **, ***, ****, L, *****). Минимальными критериями присвоения звезды являются: местоположение, количество комнат, общие помещения, оборудование гостиницы, комфортность проживания, уровень обслуживания, доступность для лиц с ограниченными возможностями. По такому принципу определяется статус гостиниц в европейских странах. В Германии отели классифицируются по 5-звёздочной шкале: - туристический класс – 1 звёздочка, - стандартный класс – 2 звёздочки, - комфортный класс – 3 звёздочки, - первый класс – 4 звёздочки, - люкс – 5 звёздочек. В Греции категория гостиницы определяется буквами, хотя на фасадах отелей могут быть более привычные для российских туристов звёздочки. Все греческие отели делятся на категории A (****), B (***), C (***), de Luxe – высшая категория. Заслуживает внимания классификация отелей Британской Ассоциации Туристов: - бюджетные гостиницы ( * ) – отели, расположенные в центральных районах города и имеющие минимальную комфортность, - туристический класс гостиниц ( ** ) - отели, имеющие бар, ресторан, - гостиницы среднего класса ( *** ) - отели с высоким уровнем обслуживания, - гостиницы первого класса ( **** ) – отели с очень высоким качеством проживания и обслуживания, - гостиницы высшего класса ( ***** ) – отели с уровнем обслуживания экстра-класса. Итальянские гостиницы делятся на три категории, по примерной аналогии: 1-я категория – 4-звёздные отели, 2-я категория – 3-звёздные отели, 3-я категория – 2-звёздные отели. Отели в Испании подразделяются на гостиницы от 1-звёздных до 5-звёздочных, дома гостиничного типа, апартаменты, бунгало от 1-звёздных до 4-звёздочных, постоялые дворы от 1-звёздных до 3-звёздочных, пансионы. Кроме этого в Испании существуют государственные предприятия, принимающие туристов, управляемые Государственным министерством по туризму, к которым относятся старинные замки, крепости, дворцы, оборудованные как отели класса люкс. В каждой стране своя классификация отелей и свои категории качества обслуживания, поэтому 3-звёздочные гостиницы в разных странах выглядят по-разному. Особенности классификации гостиниц в России до 1994 года определяло «Положение об отнесении гостиниц к разрядам номеров в гостиницах к категориям». Данное положение распространялось на все гостиницы и мотели, независимо от их ведомственности, подчиненности и предполагало подразделение на семь разделов: люкс, высший А, высший Б, 1, 2, 3, 4, а мотели подразделялись на пять разрядов: высший А, высший Б, 1,2,3. Для гостиничных номеров предполагалось пять категорий: высшая, 1, 2, 3, 4. В 1994 году в Российской Федерации вступило в силу «Положение о критериях классификации гостиниц», а также принят ГОСТ Р 50645-94: «Туристическо-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц», по которому все гостиницы подразделяются на пять категорий с присвоением от одной до пяти звёздочек, мотели – с присвоением от одной до четырёх звёздочек. Минимальные требования к гостиницам (мотелям) всех категорий: здание и прилегающая к нему территория, техническое обслуживание, техническое оснащение, оснащение оборудованием……………………………………… Классифицируем теперь квартиры, арендуемые посуточно, практически, отдельно расположенные гостиничные номера. Критериями оценки уровня отель - апартаментов являются: местоположение (центр Москвы, удалённые районы), категория дома (состояние подъезда), качество ремонта квартиры, оборудование, предлагаемый сервис, уровень обслуживания, дополнительные услуги. Самая низкая категория квартир с посуточной арендой – это квартиры, где фактически предоставляется койко-место. Такие квартиры подкупают своей дешевизной. Присваиваем им категорию "Г". Обозначим для сравнения наивысшую категорию апартаментов, сдающихся посуточно "А+". Это квартиры, пентхаус, расположенные в центральной части города с высококачественным ремонтом и дорогой обстановкой. Предлагаемые апартаменты подобного уровня велики по площади и имеют сауну, панорамный вид, эксклюзивную отделку. К услугам гостей предоставляется современная бытовая техника и аппаратура. Квартиры с посуточной арендой подобного плана являются самыми дорогими и мы их классифицируем как VIP-апартаменты. Наиболее востребованными являются однокомнатные, двухкомнатные квартиры с посуточной арендой. Цена проживания в таких квартирах зависит от района Москвы, качества ремонта, качества оборудования, уровня обслуживания. Квартиры в удалённых от центра Москвы районах, с посредственным ремонтом, для гостей без претензий и требований определим к категории "В". В общем, квартиры как квартиры. Выбор таких квартир для проживания определяется низкой ценой и удобствами отдельной квартиры в Москве. Квартиры, сдаваемые посуточно, но расположенные в центре города, вблизи станций метро, чисто убранные, с наборной мебелью и предоставляемым постельным бельём отнесём к категории "Б". Больше удобства и комфорта. Лучшими квартирами-апартаментами класса "А" такие как представленные http://www.luxhotel.ru, являются квартиры с арендой посуточно, которые специально отремонтированы и оборудованы в стиле лучших гостиничных номеров апартаментного типа.

Статью можно улучшить?
✍ Редактировать 💸 Спонсировать 🔔 Подписаться 📩 Переслать 💬 Обсудить
Позвать друзей
Вам также может быть интересно: